Ich habe meine Wohnung verkauft -
Erhalte ich noch eine Hausgeldabrechnung?
In der Regel - Nein!
1. Stimmrecht über die Wohngeldabrechnung hat der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Abstimmung im Grundbuch eingetragen ist. Er hat die Abrechnungsspitze zu tragen bzw. Anspruch auf eine Erstattung. Demgegenüber wirkt auch die Wohngeldabrechnung.
2. Bis zur Grundbuch-Umschreibung haftet der Verkäufer, danach der Käufer für die laufenden Wohngeldzahlungen. Hier kann der notarielle Kaufvertrag aber auch anderes regeln, beispielsweise, dass der Erwerber auch für Wohngeldzahlungen haftet, die vor seinem Eintritt fällig geworden sind. Dann hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen gesamtschuldnerischen Einspruch gegen beide.
3. Der Verkäufer hat jedenfalls keinen Anspruch auf eine gesonderte Wohngeldabrechnung oder eine Abrechnungsteilung. Das muss er im notariellen Kaufvertrag regeln. Verkäufer und Käufer müssen sich hier untereinander einigen. Die Verwaltung schuldet hier nichts.
Wie setzt sich eigentlich der Verwalterpreis je Einheit zusammen?
Auch eine professionelle Hausverwaltung ist ein Unternehmen und muss zumindest kostendeckend arbeiten.
Dazu gehört eine angemessene Vergütung nach Abzug aller Kosten,
wie:
Personalkosten, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, weiteren Versicherungen wie etwa eine Inventarversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung, Beiträge zu Berufsverbänden, Kfz-Kosten, Raummiete, Hardware- und Softwarelizenzkosten, Telefon, Bürobedarf, Fortbildungskosten, Portogebühren, Fachliteratur, Steuerberater, Steuern, Altersvorsorge, Kranken- und Pflegeversicherung, usw.
Um das alles finanzieren zu können, ist eine professionelle Hausverwaltung auf entsprechende Einnahmen angewiesen.
Bei kleinen Eigentümergemeinschaften besteht das Problem, dass die an die Hausverwaltung gezahlte Vergütung regelmäßig nicht kostendeckend ist. Denn der Verwalter wird nach der Anzahl der vorhandenen Einheiten vergütet. Die Verwaltung muss daher meistens quasi noch „Geld mitbringen“, wenn er eine kleine Eigentümergemeinschaft betreut oder muss die Kosten dementsprechend höher anbieten.
Warum findet man für kleine WEGs keine Verwaltung mehr ?
Der Aufwand für die Datenpflege ist bei kleinen Objekten genauso hoch wie bei großen Objekten. Ebenso der Postversand.
Die Zeit für die Erstellung eines Briefes dauert die gleiche Zeit, egal ob für 3 Eigentümer oder 50 Eigentümer.
Auch das Erstellen der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplanes ist für kleine Eigentümergemeinschaften ähnlich zeitaufwendig wie für größere Gemeinschaften.
Die benötigte Zeit für die Vorbereitung und die Durchführung der Eigentümerversammlung unterscheidet sich bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft nicht von einer größeren Gemeinschaft. Das gilt ebenso für das Erstellen der Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse (Versammlungsprotokoll) und das Führen der Beschlusssammlung.
Der Zeitaufwand für „schwierige“ Eigentümer, also solchen mit zahlreichen Rückfragen zu jedem Thema, teilweise auf dilettantischen Niveau, ist bei kleinen WEGs sogar höher als bei größeren. Während solche Eigentümer in größeren WEGs eher untergehen.
Bestes Beispiel:
Bei der Vorstellung eines neuen Verwalters und dessen Verwaltervertrags wird es in der Versammlung einer kleinen WEG vielfach passieren, dass dort ein Eigentümer mit einem Mustertext aus dem Fachhandel sitzt und bei jeder anderslautenden Klausel des neuen Vertrags nachfragt, warum diese vom Mustertext abweicht. Der sich aus solchen und aus ähnlichen Nachfragen ergebende Zeitaufwand ist für die Hausverwaltung enorm und nicht finanzierbar. Weil das zieht sich bei allen Themen und Beschlüssen durch die Verwaltungszeit.
Speziell bei kleineren WEGs denkt nahezu jeder Miteigentümer, ihm „gehöre das ganze Haus“. Die Folge daraus sind ständige Anrufe beim Verwalter wegen Kleinigkeiten oder die völlige „Beschlagnahme“ des Verwalters, sobald dieser auch nur in der Nähe der Gemeinschaft auftaucht. Bei größeren WEGs geht dies wesentlich entspannter zu, mit der Folge, dass die Hausverwaltung ihre Zeitressourcen weitaus effektiver zum Nutzen der Gemeinschaft einsetzen kann.
Gerade bei kleineren WEGs sind die Miteigentümer überaus zerstritten - konstruktive Beschlüsse sind dann kaum mehr möglich, da sie regelmäßig von der jeweils anderen Miteigentümern boykottiert werden. Bei größeren Eigentümergemeinschaften kommt es zu solchen Patt-Situationen aufgrund der Vielzahl der abzugebenden Stimmen nur selten.
Der Zeitaufwand für die vom Verwalter einzuholenden Angebote und Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind bei kleinen und größeren Eigentümergemeinschaften regelmäßig gleich hoch.
